La legge di bilancio 2024 ha introdotto la tassazione di una nuova plusvalenza derivante da cessione di immobili, rilevante ai fini dei redditi soggetti ad IRPEF (art. 1, comma 64, legge 30 dicembre 2023, n. 213, che ha modificato l’art. 67, c. 1, TUIR, introducendo la nuova lettera b-bis, e l’art. 68 comma 1).
Dal primo gennaio 2024 sono tassate le plusvalenze derivanti dalla cessione a titolo oneroso di immobile sui quali sono stati eseguiti interventi che abbiano fruito delle detrazioni di imposta Super-Bonus per interventi di efficientamento energetico o di riduzione del rischio sismico o di eliminazione delle barriere architettoniche (art. 119 del D.L. 19/ maggio 2020 n. 34 convertito con legge 17 luglio 2020 n. 77 e successive modifiche). Non sono invece tassate le cessioni a titolo gratuito.
La cessione a titolo oneroso di questi immobili genera una plusvalenza tassabile se avviene entro i dieci anni successivi alla conclusione degli interventi che hanno fruito del Super-Bonus. Non rileva dunque la data di acquisto dell’immobile ma solo la data di conclusione dell’intervento agevolato, determinata in base alla documentazione predisposta ai fini del procedimento agevolativo (comunicazione di fine lavori, se dovuta, oppure attestato di prestazione energetica finale, attestazioni del Direttore dei lavori e del collaudatore statico di conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato, visto di conformità, etc.).
Rimangono escluse dalla tassazione le plusvalenze relative a immobili acquistati a seguito di successione a causa di morte e a immobili che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni per la maggior parte di tale periodo.
Anche in questo caso le plusvalenze sono costituite dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente il bene medesimo (per gli immobili acquisiti per donazione si assume come prezzo di acquisto o costo di costruzione quello sostenuto dal donante).
Nel solo caso in cui si è fruito del SuperBonus nella misura del 110% e il contribuente si è avvalso della cessione del credito di imposta o dello sconto in fattura, sono previste limitazioni alla possibilità di deduzione dei costi inerenti, e in particolare:
a) se i lavori che hanno fruito del SuperBonus si sono conclusi da non più di 5 anni all’atto di cessione, non si possono ricomprendere tra le spese incrementative del valore di acquisto i costi sostenuti fruendo del SuperBonus;
b) se i lavori che hanno fruito del SuperBonus si siano conclusi da più di 5 anni all’atto di cessione, si possono ricomprendere tra le spese incrementative del valore di acquisto i costi sostenuti fruendo del SuperBonus solo nella misura del 50%.
Le nuove norme prevedono inoltre che nel caso in cui gli immobili plusvalenti siano stati acquisiti o costruiti, alla data di cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione è rivalutato in base alla variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Ricordiamo infine che anche alle plusvalenze realizzate mediante le cessioni a titolo oneroso di immobili che hanno fruito del SuperBonus, si può applicare l’imposta sostitutiva nella misura del 26% facendone espressa richiesta al Notaio, all’atto della cessione.
La tassazione IRPEF delle plusvalenze da SuperBonus
